オフィスビルをウェルネス複合施設に：予防医療×HHO×リカバリーで年商3億円を実現する用途転換

空室オフィスビルが直面する3つの選択肢

東京・渋谷区にある築25年のオフィスビル。延床面積1,500㎡、地上5階建て。かつては中小企業のテナントで埋まっていたが、リモートワークの定着で空室が増え、今では5フロアのうち3フロアが空室。年間の賃料損失は約3,000万円に達している。

こうした状況は、決して珍しいものではありません。2025年の東京オフィス市場は、一見すると空室率2.26%（2025年4月時点）と回復基調にありますが、実際には深刻な二極化が進行しています。好立地・高品質のAグレードビルに需要が集中する一方、築20年以上の中小規模ビルでは長期空室率が1.7%と、回復の兆しが見えない状況が続いているのです。

医療モールの限界と新しい可能性

近年、不動産コンサルタントが提案する用途転換の中で最も多いのが「医療モールへの転換」です。

確かに、医療モールは確立されたビジネスモデルです。総合メディカルグループだけで全国200カ所以上の実績があり、診療報酬という国の保証制度によって安定した収益が見込めます。平均稼働率は95%以上、一般オフィスの1.3-1.5倍の賃料設定が可能で、長期契約（10年以上）が標準です。

しかし、ここに一つの課題があります。

医療モールの多くは「複数のクリニックが同じビルに入居しているだけ」の構造です。患者にとっての利便性は向上しますが、それ以上の付加価値は限定的。10年後、20年後を見据えたとき、この形態だけで十分な競争力を維持できるでしょうか？

特に富裕層やヘルスコンシャスな層は、すでに「病気になってから治療する」医療ではなく、「病気にならないための予防」や「パフォーマンスを最大化するためのリカバリー」に強い関心を持ち始めています。

そこでユーロJスペースが提案するのが、まったく新しいコンセプトです。

単なる医療モールでも、単なるフィットネスジムでもない。予防医療×HHO吸入×最先端リカバリー装置を統合した「ウェルネス複合施設」への転換です。

トレンド1：ウェルネス市場の爆発的成長

世界のウェルネス経済は、2025年時点で約5.6兆ドル（約840兆円）に達すると予測されています。その中でもウェルネスツーリズム市場は年率20%という驚異的な成長率を記録し、2025年には100兆円市場に到達する見込みです。

日本国内でも、この流れは確実に加速しています。特に注目すべきは、富裕層の健康投資意欲の高まりです。

予防医療の保険外自費診療市場は、すでに5.5兆円規模に達しています。高濃度ビタミンC点滴、NMN点滴、プラセンタ注射、遺伝子検査など、保険適用外でも「健康投資」として受け入れられるサービスが急速に拡大しているのです。

※関連記事：廃校をウェルネスリゾートに：健康×地域資源のリカバリー戦略

トレンド2：コロナ後の「免疫力」「健康経営」への関心急増

パンデミックを経験した多くの人々が、健康への意識を根本的に変えました。Googleトレンドによれば、2020年以降の検索キーワードの変化は顕著です。

特に経営者層では、「健康こそが最大の資本」という認識が広がっています。企業の健康経営投資額は、2020年の年間1,200億円から、2025年には3,500億円へと約3倍に増加しました。

従業員の健康管理だけでなく、経営者自身のパフォーマンス最大化への投資も活発化しています。睡眠の質向上、ストレス管理、疲労回復の最適化――これらに月額10万円以上を投じる経営者は珍しくありません。

トレンド3：アスリート級リカバリー技術の民間転用

かつてはトップアスリートや富裕層だけが利用できた最先端のリカバリー技術が、今、一般にも開かれ始めています。

その象徴的な存在が、MLBドジャースに導入され、大谷翔平選手も使用しているといわれる最先端リカバリー装置です。30分で1週間分の睡眠効果を実現するとされるこうした装置は、かつては数千万円の投資が必要でしたが、技術の進歩とともに導入コストが下がり、民間施設でも現実的な選択肢となってきました。

※関連記事：大谷翔平も使用！2,400万円の究極リカバリー装置で富裕層ビジネス参入

同様に、HHO吸入（水素酸素混合ガス吸入）技術も注目を集めています。中国政府がCOVID-19治療として公式承認し、200以上の医療・美容施設で導入されているこの技術は、日本でもウェルネス施設での活用が始まっています。

延床面積1,500㎡、5階建てオフィスビルの転換プラン

では、具体的にどのような施設構成が考えられるのでしょうか。

ここでは、延床面積1,500㎡、地上5階建てのオフィスビルを想定した転換プランをご紹介します。このプランの最大の特徴は、HHO吸入技術を施設全体に統合することで、他にはない独自性を生み出している点です。

ウェルネス複合施設のカウンセリングルーム

【地下1階】HHOリカバリールーム（6室）

17セッション × 8,000円 × 30日 = 約400万円

【1階】ウェルネスカフェ＋健康ショップ

カフェ売上：150万円
物販・コンサル：100万円
合計：約250万円

【2階】HHO統合型ピラティス・ヨガスタジオ

会員制：450万円
パーソナル：160万円
合計：約610万円

【3階】予防医療クリニック

ウェルネス複合施設の予防医療クリニック

人間ドック：月40名 = 320万円
点滴療法：月200件 = 600万円
その他診療：200万円
合計：約1,120万円

【4階】プレミアムリカバリーサロン

約300万円

【5階】プライベートメンバーズラウンジ

収益試算サマリー

地下1階：HHOリカバリールーム     400万円
1階：ウェルネスカフェ          250万円
2階：HHO統合ピラティス         610万円
3階：予防医療クリニック      1,120万円
4階：リカバリーサロン          300万円
5階：メンバーズラウンジ        417万円
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月間総売上：約3,100万円
年間総売上：約3.7億円

HHO（ブラウンガス）技術の概要

この施設構成の中核となっているのが、HHO吸入（水素酸素混合ガス吸入）技術です。

では、HHO吸入とは一体何なのでしょうか。そして、なぜ今、ウェルネス施設での活用が注目されているのでしょうか。

HHOガスとは、水を電気分解することで生成される「水素67%＋酸素33%」の混合ガスです。この比率は、爆発の危険性がなく、かつ人体への吸入に適した安全な配合とされています。

別名「ブラウンガス」とも呼ばれるこの技術は、1970年代にブルガリアの科学者ユール・ブラウン博士によって研究が進められました。当初は工業用途での利用が中心でしたが、2000年代以降、医療・健康分野での応用研究が進展しています。

中国における公式承認と医療現場での実績

HHO吸入技術が世界的に注目を集めるきっかけとなったのが、2020年の出来事です。

新型コロナウイルス感染症のパンデミックの最中、中国国家衛生健康委員会が、COVID-19患者の呼吸器症状改善のための補助療法として、HHO吸入を公式に承認しました。武漢をはじめとする複数の医療機関で、重症患者への酸素供給補助として活用され、一定の効果が報告されています。

この動きを受けて、中国国内では急速にHHO吸入装置の導入が進みました。2025年時点で、中国全土の200以上の医療機関・美容クリニック・ウェルネス施設にHHO吸入装置が導入されているとされています。

水素67%＋酸素33%の混合比の意義

なぜこの比率なのでしょうか。

水素と酸素の混合ガスは、配合比率によって異なる特性を持ちます。水素濃度が高すぎると爆発のリスクがあり、低すぎると期待される効果が得られません。

67:33という比率は、以下の3つの条件を同時に満たす最適解とされています。

期待される生理学的効果

HHO吸入によって期待される主な効果は、以下の3つです。

科学的議論と現状の位置づけ

ただし、ここで重要な注意点があります。

HHO吸入の効果については、まだ大規模な臨床試験が十分に行われておらず、医学的なコンセンサスが完全に確立しているわけではありません。特に長期的な使用における安全性や、どの程度の頻度・期間で効果が現れるのかについては、さらなる研究が必要とされています。

日本国内では、HHO吸入は「医療機器」としての承認を受けていないため、治療効果を謳うことはできません。あくまで「ウェルネス目的」「リラクゼーション」「健康増進のサポート」という位置づけで提供されているのが現状です。

ウェルネス施設での活用が広がる理由

それでも、なぜウェルネス施設での導入が進んでいるのでしょうか。

理由は3つあります。

ユーロJスペースがこの技術に注目しているのは、こうした「科学的な可能性」と「体験価値としての魅力」、そして「差別化要素」の3つが揃っているからです。

医療機器としての承認を待つのではなく、ウェルネス・リラクゼーション領域で先行して市場を開拓していく――それが、今この技術を活用する戦略的意義なのです。

初期投資の内訳

第3章で提示した施設構成は、年間約3.7億円の売上を見込んでいます。では、初期投資はどの程度必要で、投資回収にはどれくらいの期間がかかるのでしょうか。

ここでは、実現可能性を重視した保守的な試算を行います。

ウェルネス複合施設のサニタリールーム

【初期投資内訳】

建物改修費：2億円
├ 用途変更に伴う建築確認申請
├ 給排水設備の増強（医療施設対応）
├ 電気容量の増設
├ 空調設備の更新（各フロア個別制御）
├ 防音・遮音工事
└ 内装工事（各フロアの特性に応じた仕上げ）

HHO吸入機導入費：1,600万円
├ HHO吸入機「mother」×8台（@200万円）
└ 設置工事・配管工事

ピラティスマシン＋HHO統合システム：3,000万円
├ リフォーマー×10台
├ HHO供給配管システム
└ 予約管理システム

医療機器・検査機器：8,000万円
├ 人間ドック用検査機器一式
├ 点滴療法用設備
├ 電子カルテシステム
└ 医療用消耗品・初期在庫

その他設備・什器：2,000万円
├ カフェ厨房設備
├ リカバリーサロン用ベッド・機器
├ メンバーズラウンジ家具
└ 共用部設備

運転資金：5,000万円
├ 人件費3ヶ月分
├ 広告宣伝費
└ 予備費

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合計：3.6億円

年間収支の詳細

【年間売上】3.7億円
（月間売上3,100万円×12ヶ月）

【年間営業経費】2.45億円

人件費：1.5億円
├ 医師2名（常勤1名・非常勤1名）：3,600万円
├ 看護師2名：1,200万円
├ ピラティスインストラクター4名：2,400万円
├ セラピスト・施術者6名：3,000万円
├ カフェスタッフ3名：900万円
├ 受付・事務スタッフ4名：1,600万円
└ 管理・マネージャー2名：1,300万円

施設運営費：6,000万円
├ 家賃または減価償却費：3,000万円
├ 光熱費：1,200万円
├ 通信費・システム維持費：600万円
├ 保険料・リース料：800万円
└ 消耗品・医療材料費：400万円

マーケティング・広告費：3,000万円
├ Web広告・SEO対策：1,200万円
├ 会員獲得キャンペーン：1,200万円
└ PR・イベント開催：600万円

その他経費：950万円
├ 税理士・弁護士等専門家費用：300万円
├ 設備メンテナンス費：400万円
└ 予備費：250万円

【年間営業利益】1.25億円

3.7億円（売上） - 2.45億円（経費） = 1.25億円
営業利益率：約34%

投資回収期間の試算

初期投資：3.6億円
年間営業利益：1.25億円

単純投資回収期間 = 3.6億円 ÷ 1.25億円 ≒ 2.9年

ただし、実際には以下の要素を考慮する必要があります。

既存事例との比較

参考までに、類似施設の収益構造を見てみましょう。

リスクとその対策

もちろん、このビジネスモデルにもリスクは存在します。

戦略の全体像

このウェルネス複合施設が、単なる「複数のサービスを詰め込んだビル」ではなく、真に価値のある施設になるためには、3つの統合戦略が不可欠です。

戦略1：HHO×運動の統合

業界初の試み：運動中のHHO吸入

2階のピラティス・ヨガスタジオでの取り組みは、この施設の最大の差別化要素です。

通常、HHO吸入は静かな個室でリラックスしながら行うものです。しかし、ユーロJスペースが提案するのは、ピラティスやヨガなどの運動中に、HHO吸入を行うという革新的なアプローチです。

この「HHO×運動」の組み合わせは、日本ではまだほとんど例がありません。つまり、先行者利益を獲得できる領域なのです。

戦略2：医療×ウェルネスの統合

データに基づく個別最適化プログラム

3階の予防医療クリニックと、その他のフロアのウェルネスサービスを、単に「同じビルにある」だけではなく、データで連携させます。

STEP1：クリニックで精密検査
├ 血液検査（炎症マーカー、酸化ストレス指標）
├ 体組成測定（筋肉量、体脂肪率）
├ 自律神経測定
└ 総合的な健康評価

STEP2：個別プログラムの設計
├ 医師が検査結果を分析
├ 栄養士、トレーナー、セラピストと連携
└ 3ヶ月プログラムを設計

STEP3：多面的なアプローチ
├ HHO吸入（週2回）
├ ピラティス（週2回）
├ 栄養指導（月1回）
└ 点滴療法（月1回）

STEP4：効果測定と改善
├ 1ヶ月後：中間評価
├ 3ヶ月後：最終評価
└ プログラムの継続・修正判断

この統合アプローチにより、利用者は「なんとなく良い」ではなく、「数値で改善が見える」という確かな体験を得られます。

特に経営者層や、データドリブンな意思決定を好む富裕層には、この科学的アプローチが高く評価されるでしょう。

※関連記事：ラグジュアリーホテルへの転換戦略：体験価値設計の本質

ラグジュアリーな体験とは、単なる豪華さではありません。「自分のために最適化された、再現性のあるプログラム」こそが、真の価値なのです。

戦略3：会員制×ビジター制の融合

安定収益と話題性の両立

この施設のもう一つの特徴は、会員制とビジター制を巧妙に組み合わせている点です。

【第1段階】初回ビジター
└ HHO吸入1回体験（8,000円）

【第2段階】リピーター
└ 回数券購入（10回券7万円、1回あたり7,000円）

【第3段階】月額会員
└ 月額3万円でピラティス通い放題

【第4段階】年会費会員
└ 年会費50万円でフル活用

このように、段階的に関与度を深めていく設計が、長期的な収益安定化につながります。

ウェルネス施設運営に必要な専門性

ここまで読んで、「魅力的なビジネスモデルだが、自分たちだけで運営できるだろうか」と不安に思う方もいるでしょう。

実際、ウェルネス複合施設の運営には、高度な専門性が求められます。

これらすべてを自前で揃えるのは、現実的ではありません。

理想的な運営パートナーの条件

では、どのような運営パートナーを選ぶべきでしょうか。

ユーロJスペースの「建築＋運営マッチング」サービス

ユーロJスペースは、建築・設計・施工だけでなく、最適な運営パートナーとのマッチングまでをサポートします。

27年間の実績の中で構築してきた、医療・ウェルネス・ホスピタリティ分野の幅広いネットワークを活用し、オーナー様の物件特性やビジョンに最適なパートナーをご紹介します。

※関連記事：運営パートナー選びで決まる宿泊施設の成功：信頼できるパートナーの見極め方

運営パートナー選びは、施設の成否を決定づける最重要ポイントです。建築段階から運営を見据えた設計を行い、スムーズな開業と安定運営を実現する――それがユーロJスペースの強みです。

プロジェクト全体の流れ

では、実際にこのウェルネス複合施設を実現するには、どのようなステップを踏めばよいのでしょうか。

各フロアが独自の価値を提供するウェルネス複合施設

STEP 1：物件選定と事前調査（1〜2ヶ月）

STEP 2：用途変更手続きと基本設計（2〜3ヶ月）

STEP 3：詳細設計と施工（6〜8ヶ月）

STEP 4：HHO機器導入とスタッフ研修（2ヶ月）

STEP 5：プレオープンと会員募集（1ヶ月）

STEP 6：グランドオープン

トータル期間：約12〜15ヶ月

物件選定から開業まで、1年〜1年3ヶ月というのが現実的なスケジュールです。

この期間を短縮しようと焦ると、品質や安全性に問題が生じる可能性があります。逆に、慎重になりすぎて期間が延びると、競合に先を越されるリスクがあります。

適切なスケジュール管理と、各ステップでの確実な進捗が、成功への道です。

負の資産を社会的価値へ

空室オフィスビルという「負の資産」を、地域の健康インフラという「社会的価値」へ。

それが、この「ウェルネス複合施設」転換戦略の本質です。

洗練されたジャグジーのある空間

「建築の、その先へ」の実践

ユーロJスペースが掲げる理念は、「建築の、その先へ」（Beyond Architecture）です。

建物を建てる、改修する――それは出発点に過ぎません。その建物が、どのように使われ、どのような価値を生み出し、どのように社会に貢献するのか。そこまでを見据えた提案こそが、ユーロJスペースの強みです。

HHO吸入という新技術を、単なる「流行」や「話題性」として捉えるのではなく、予防医療・運動・リカバリーという3つの要素を統合することで、これまでにない体験価値を生み出す。

それは、27年間にわたってラグジュアリーホテルや複雑な建築プロジェクトに取り組んできたユーロJスペースだからこそ実現できる、総合的な空間プロデュースなのです。

単なる用途転換ではなく、地域の健康インフラへ

この施設が成功すれば、それは単にオーナー様の収益改善に留まりません。

つまり、地域の健康インフラとして機能します。

10年後、20年後、この施設が「あの施設のおかげで健康を維持できた」と言われる存在になる。そんな長期的な視点を持った空間づくりを、ユーロJスペースは目指しています。

建築＋運営サポートの一貫対応

繰り返しになりますが、この施設を成功させるには、建築だけでは不十分です。

運営パートナーの選定、医師・スタッフの確保、マーケティング戦略、会員制度の設計――すべてが連動して初めて、持続可能なビジネスモデルが完成します。

ユーロJスペースは、これら全てを見据えた「建築＋運営サポート」の一貫対応を提供します。

建築会社の枠を超えた、総合的なプロデュース。それがユーロJスペースの提供価値です。

あなたの「空室オフィスビル」を、価値ある資産へ

もし、あなたが空室に悩むオフィスビルのオーナーであれば。
もし、新しいウェルネスビジネスに興味をお持ちであれば。
もし、「建築の、その先」を共に考えてくれるパートナーを探しているのであれば。

ぜひ一度、ユーロJスペースにご相談ください。

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このウェルネス複合施設転換戦略について、さらに深く知りたい方は、以下の関連記事もご覧ください。