都心の隠れた社会問題：高級物件の孤独死と9兆円の遊休不動産市場

900万戸の空き家と、見えない空室問題

「空き家問題」と聞いて、多くの人が思い浮かべるのは地方の古い木造住宅かもしれません。しかし、2025年の不動産市場が直面している現実は、その想像をはるかに超えています。

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年実施、2024年公表）によれば、全国の空き家数は約900万戸（899.5万戸）に達し、過去最多を記録。空き家率は13.8%に上昇しました。これだけでも深刻な数字ですが、問題の本質はもっと複雑です。

商業施設の状況はさらに深刻です。EC市場の拡大により、全国の商業ビル・テナントビルの空室率は15-30%に達するエリアも珍しくありません。百貨店やショッピングモールの閉鎖が相次ぎ、その跡地活用が大きな課題となっています。

これらを合算すると、日本国内の遊休不動産の潜在的市場規模は約9兆円規模と業界関係者の間で推計されています（空き家の資産価値、空室による逸失収益、用途転換需要などを含む）。空き家だけでなく、空室、遊休施設、用途転換が必要な建物まで含めた、巨大な「眠れる資産」が存在しているのです。

興味深いのは、この問題が地方だけでなく、東京23区内でも加速しているという点です。港区、渋谷区、目黒区といった高級住宅地でも、相続後に放置される物件が増加。一等地にありながら、適切な管理がされず資産価値を損なっている物件が散見されます。

年間7万6,000人が一人暮らしの自宅で死亡

警察庁が2024年に初めて実施した全国集計によれば、2024年中に一人暮らしの自宅で亡くなった人は約7万6,000人に上ります。うち、65歳以上の高齢者は約5万8,000人。さらに、死後8日以上経過してから発見された、いわゆる「社会的孤立状態での死」と推認されるケースは約2万2,000人にも達しています。

特に深刻なのが、東京23区内の高級物件における孤独死です。東京都監察医務院のデータによれば、23区内で一人暮らしの65歳以上が自宅で亡くなるケースは年々増加し、2018年時点で年間約3,900人に達しています。

港区、渋谷区、世田谷区といった高級住宅地では、高齢者の単身世帯が増加。資産は十分にあるものの、家族との交流が希薄で、ある日突然、誰にも気づかれずに亡くなるケースが後を絶ちません。

億ションが「事故物件」になる瞬間

億ションでの孤独死が発見された場合、その物件は「心理的瑕疵物件」として扱われます。通常、事故物件となった高級マンションは、市場価格の30-50%減での取引を余儀なくされます。築浅の物件であっても、一度この烙印を押されると、売却は困難を極めます。

これらの物件は、最終的に自治体が管理せざるを得なくなりますが、処分には膨大な時間とコストがかかります。都や区の担当部署は、深刻な人員不足に悩んでいます。特殊清掃、法的手続き、物件管理、売却交渉と、専門知識を要する業務が山積する一方で、予算も人材も限られています。

ある区の担当者は「適切に管理すれば資産価値を回復できる物件も多いが、マンパワーが足りず、塩漬け状態になっている」と語ります。

評価額4億円、実際の売却価格は3億円の矛盾

日本の不動産市場で特異なのは、相続税の存在が物件の流動性を著しく阻害している点です。

庭の草が伸びたかつての高級物件（イメージ）

相続税の税率は、遺産総額に応じて10%から最高55%まで段階的に上昇します。例えば、都心の一等地に5億円の土地建物を所有していた場合、その相続税評価額は時価の約80%、つまり4億円程度になります。

特に、以下のような物件は市場価格と評価額の乖離が大きくなります：

• 古い高級住宅：建物の評価は低いが、土地の評価額が高い
• 路線価の高いエリアの旧耐震物件：建て替えコストを考慮すると買い手がつきにくい
• 大型物件：維持管理費が高額で、購入層が限定される
• 心理的瑕疵のある物件：法的には問題なくても、買い手がつきにくい

この結果、「売るに売れない、住むに住めない」物件が大量に発生します。相続人は相続税を支払うために物件を売却したいが、評価額より安くしか売れないため損失を被る。かといって保有し続ければ、固定資産税や管理費が毎年重くのしかかる。八方塞がりの状況に追い込まれるのです。

複数相続人間の意見対立という地獄

さらに複雑なのは、複数の相続人間での意見対立です。3人兄弟が相続人の場合、一人は「売却して現金化したい」、もう一人は「賃貸に出して収益化したい」、残る一人は「思い出の家だから残したい」と意見が分かれることが珍しくありません。

この調整に数年かかる間、物件は放置され、劣化が進んでいきます。

中国人投資家の戦略：資産保全と国外移転

こうした日本の相続物件市場に、早くから注目していたのが中国と韓国の富裕層です。2000年代前半から、彼らは日本の不動産を戦略的に取得してきました。

中国人投資家の場合、その動機は明確です。中国国内では土地の私有が認められておらず、不動産は70年間の使用権しか持ちません。さらに、資産の海外持ち出しには厳しい規制があります。そこで、日本の不動産を購入することで、実質的な資産の国外移転と保全を実現するという手法が広まりました。

韓国投資家の組織的アプローチ

一方、韓国の投資家はより組織的でした。財閥系企業や投資ファンドが、相続税対策として日本不動産を購入するスキームを構築。韓国の相続税も最高50%と高率ですが、日本の不動産を保有することで、評価額の圧縮や課税の繰り延べが可能になります。

中韓投資家の特徴は、長期保有を前提とした投資であることです。短期的な値上がり益を狙うのではなく、10年、20年という長いスパンで資産価値の向上を図ります。そして、日本人オーナーが手放したくないと考えている物件でも、適正価格を提示し、時間をかけて交渉することで取得に成功しています。

理由1：歴史的円安による「半額セール」状態

2022年以降、日本の不動産市場に新たなプレイヤーが参入しています。それが英米の機関投資家と富裕層です。

2022年から2024年にかけて、円は対ドルで150円台まで下落しました。これは、ドル建てで見ると、日本の不動産が実質的に30-40%値下がりしたことを意味します。

さらに、日本の不動産は欧米と比較して利回りが高いという魅力があります。東京都心の賃貸マンションでも表面利回り4-5%、地方であれば7-10%も珍しくありません。ロンドンやニューヨークの2-3%と比べれば、投資対象として非常に魅力的です。

理由2：英語対応プラットフォームの登場

従来、外国人投資家が日本の不動産を購入する際の最大の障壁は言語の問題でした。契約書類はすべて日本語、交渉も日本語、法的手続きも日本語という高いハードルがありました。

ところが、2020年代に入り、この状況が一変します。AkiyaMart、Tokyo Portfolio、Japan Property Centralといった、英語で日本の不動産情報を提供するプラットフォームが続々と登場。物件の検索から、オンライン内見、契約手続きまで、すべて英語で完結できる環境が整いました。

特にAkiyaMartは、地方の空き家情報を英語で発信し、海外投資家と地元自治体をマッチングするサービスとして注目を集めています。長野県の古民家、和歌山県の空き家、北海道の別荘地など、日本人にとっては「処分に困る物件」が、外国人にとっては「お宝物件」となるケースも多いのです。

理由3：リモートワーク定着による別荘需要

コロナ禍を経て、英米のビジネスエリート層の間で「世界中どこでも働ける」というライフスタイルが定着しました。ロンドンやニューヨークの高い生活費を払い続ける必要がないなら、気候の良い場所、治安の良い場所で暮らしたいというニーズが高まっています。

ビジネスエリートに選ばれる空間（イメージ）

英米の富裕層は、東京や京都に滞在拠点を持ちつつ、軽井沢や箱根、北海道に別荘を構えるという「日本でのマルチベース生活」を楽しみ始めています。彼らにとって、日本の空き家や遊休物件は、リーズナブルな価格で質の高い住環境を手に入れる絶好の機会なのです。

チャンス1：オフィスビルの住宅転換

空室率20%という数字は、一見すると危機的状況に思えます。しかし、視点を変えれば、これは「用途転換の巨大なチャンス」でもあります。

東京都心では、オフィスビルの空室率が上昇する一方で、都心居住のニーズは依然として高い状態が続いています。この需給のミスマッチを解消するのが、オフィスビルの住宅転換です。

用途転換のポイントは、水回りの配置です。オフィスビルには各フロアにトイレがありますが、キッチンや浴室はありません。これらを効率的に配置し、建築基準法の住宅基準をクリアすることが成功の鍵となります。

チャンス2：商業施設の医療・福祉施設化

郊外の大型商業施設が苦戦する一方で、高齢化の進展により医療・福祉施設のニーズは急増しています。この需給ギャップを埋めるのが、商業施設の医療モール化、高齢者施設化です。

千葉県のある郊外ショッピングセンターでは、1階を医療モールに転換。内科、整形外科、眼科、歯科、調剤薬局を誘致し、高齢者の「ワンストップ医療拠点」として再生しました。広い駐車場と平屋建ての構造が、高齢者にとって利用しやすい環境となり、テナント誘致も順調に進みました。

チャンス3：時間帯シェアリングモデル

注目を集めているのが、同じ空間を時間帯によって異なる用途で活用するシェアリングモデルです。

空室を抱えるビルオーナーにとって、固定テナントが見つからなくても、複数の利用者で空間を埋めることで収益を確保できる魅力的な選択肢です。

建築確認不要な用途転換の範囲

遊休不動産を収益物件に変える上で、最も重要なのが用途転換工事です。建築会社の専門性が最も発揮される領域であり、ユーロJスペースが27年間培ってきたノウハウが光る分野でもあります。

建築基準法では、用途変更に際して建築確認申請が必要なケースと不要なケースが定められています。賢く用途転換を行うには、この仕組みを理解することが重要です。

ユーロJスペースの得意分野

建築確認申請が不要な範囲での巧みな用途転換提案：

商業施設内でのカフェ施工事例（イメージ）

• 事務所→コワーキングスペース：類似用途のため申請不要。内装工事のみで実現
• 店舗→ギャラリー兼カフェ：類似用途。展示スペースとカフェを融合
• 倉庫→アトリエ：類似用途。クリエイター向けレンタルスペースとして再生

投資額を半分にする改修テクニック

用途転換工事で最も重要なのは、いかにコストを抑えながら価値を最大化するかです。フルリノベーションを行えば数千万円、数億円の投資が必要になりますが、戦略的な改修を行えば投資額を大幅に削減できます。

実際の事例では、総工事費5,000万円が必要と思われた商業ビルのリノベーションを、2,500万円で実現。既存の天井高と開口部を活かし、設備更新を最小限にすることで、コストを半減させながら魅力的な空間を創出しました。

補助金を最大活用する申請ノウハウ

遊休不動産の再生には、さまざまな補助金・助成金が活用できます。しかし、申請手続きは複雑で、多くの物件オーナーが諦めてしまうのが現実です。

ユーロJスペースでは、設計段階から補助金活用を見据えた提案を行います。補助金の要件を満たす設計とすることで、オーナーの実質負担を大幅に軽減。過去には、総工事費8,000万円のプロジェクトで、2,500万円の補助金を獲得した実績もあります。

特殊清掃から再生までの全プロセス

孤独死が発生した物件の処理は、行政にとって大きな負担となっています。特に相続人不明、または相続放棄された物件の場合、最終的には自治体が管理せざるを得ません。

孤独死物件の再生には、一般的な空き家活用とは異なる専門的なプロセスが必要です。

心理的瑕疵を価値に変える逆転発想

従来、心理的瑕疵は不動産の「マイナス要因」と考えられてきました。しかし、視点を変えれば、これを「強み」に変換することも可能です。

福祉施設への転換という解決策

孤独死物件の最も現実的な再生方法の一つが、福祉施設への転換です。高齢化が進む日本では、グループホーム、デイサービス、訪問介護ステーションなど、福祉関連施設のニーズが急増しています。

ユーロJスペースでは、遊休不動産を福祉施設に転換するプロジェクトも手がけています。建築基準法の規制、バリアフリー基準、消防設備基準など、福祉施設特有の要件をクリアしながら、魅力的な空間を創出。運営事業者とのマッチングまでサポートすることで、オーナーの不安を解消します。

9兆円のビジネスチャンス

9兆円規模の遊休不動産市場は、見方を変えれば9兆円の新たなビジネスチャンスです。空き家、空室、用途転換が必要なビルなど、あらゆる「眠れる資産」を「稼げる資産」に変えることができれば、社会課題の解決と経済的リターンの両立が可能になります。

ユーロJスペースのトータルソリューション

ユーロJスペースは、「建築の、その先へ」というビジョンのもと、単なる建設会社の枠を超えた価値提供を目指しています。設計・施工だけでなく、用途転換の企画、補助金申請サポート、運営パートナーのマッチング、そして建物が完成した後の継続的なサポートまで。遊休不動産を「負動産」から「富動産」に変えるための、トータルソリューションをご提供します。

あなたの物件も、適切な手を加えれば、新たな価値を生み出す「富動産」に生まれ変わる可能性を秘めています。まずは、現状の分析から始めてみませんか？