富裕層シニアが求める終の棲家：高級CCRC開発で年商10億円を実現する方法

富裕層シニアの特徴

• 資産の大半は不動産と金融資産：都心の自宅、複数の投資用不動産、株式・債券などを保有
• 健康寿命への強い関心：予防医療や健康管理に年間数百万円を投資
• 社会的つながりの重視：同じ価値観を持つコミュニティへの帰属意識
• 尊厳ある生活の追求：「お世話になる」のではなく「選択する」立場でいたい

従来の介護施設

• 介護度が上がってから入居
• 医療・介護サービスが中心
• 画一的なサービス提供
• コスト効率重視の運営

高級CCRC

• 健康なうちから入居し、生涯を通じて住み続ける
• ライフスタイル支援が中心、医療・介護は必要に応じて提供
• 個別のニーズに応じたカスタマイズサービス
• ホスピタリティ重視の運営

このモデルの特徴

1. 既存施設の有効活用

• 客室稼働率の低い平日を中心に長期滞在プランを設定
• 温泉、レストラン、スパなどの既存設備をそのまま活用
• 初期投資を抑えた事業展開が可能

2. ホテルクオリティのサービス

• コンシェルジュサービスの24時間対応
• ミシュラン獲得シェフによる食事提供
• 文化体験プログラムの充実（茶道、華道、書道など）

3. 医療連携の新モデル

• 箱根の地域医療機関と連携
• 週3回の医師訪問診療
• 緊急時は提携病院への搬送体制を確保

1. 圧倒的なブランド力

星野リゾートという確立されたブランドが持つ信頼性と、「界」シリーズが培ってきた日本の伝統文化を大切にするコンセプトが、富裕層シニアの価値観と合致しました。

2. 柔軟な契約形態

• 3ヶ月、6ヶ月、1年の期間設定
• 途中解約も可能な契約条件
• 「お試し」感覚で利用開始できる心理的ハードルの低さ

3. 家族も満足するクオリティ

子世代が両親を訪問した際も、通常の宿泊客として滞在可能。「親を施設に入れた」という罪悪感を感じさせない環境づくりが、家族全体の満足度を高めています。

見えない医療体制

医療スタッフは専用の制服ではなく、ホテルスタッフと同様の装いで勤務。医療機器も客室内の家具に組み込むなど、「病院らしさ」を徹底的に排除しています。

予防医療プログラムの充実

• 温泉療法医監修の入浴プログラム
• 管理栄養士による個別食事指導
• 理学療法士によるパーソナルトレーニング

データ活用による健康管理

ウェアラブルデバイスで日々のバイタルデータを収集し、AIによる健康状態の分析と予測を実施。異常の兆候を早期に発見し、予防的な介入を行います。

立地戦略の妙

• 都心から1時間圏内の高級住宅地
• 周辺に総合病院、商業施設が充実
• 子世代が訪問しやすいアクセス

資産価値の保証

• 入居一時金の80%を10年間保証
• 相続時の返還制度
• 不動産投資としての側面も持たせる

プレミアムな住空間

• 最小でも80㎡以上の居室面積
• 全室南向き、バルコニー付き
• 高級マンション仕様の設備・仕上げ

パーソナルコンシェルジュ制度

入居者10名に対して1名の専任コンシェルジュを配置。入居者の趣味嗜好、健康状態、家族関係まで把握し、プロアクティブなサービスを提供します。

サービス内容の例

• レストランやゴルフ場の予約代行
• 観劇チケットの手配、同行サービス
• 資産運用相談の専門家紹介
• 家族イベントの企画運営サポート

デジタルとアナログの融合

タブレット端末でのサービス予約システムと、対面でのきめ細やかな対応を組み合わせ、デジタルに不慣れな高齢者でも快適に利用できる環境を構築しています。

三層構造の医療体制

1. 施設内クリニック：日常的な健康管理、慢性疾患の管理
2. 連携病院：専門的な検査、入院治療
3. 大学病院：高度医療、先進医療へのアクセス

健康寿命延伸プログラム

• 年2回の人間ドック（費用は管理費に含む）
• 月1回の健康相談会
• 週3回の運動療法プログラム

看取りまでの一貫したケア

終末期医療についても、本人・家族の意向を事前に確認し、尊厳ある最期を迎えられる体制を整備。グリーフケアまで含めた包括的なサポートを提供します。

コスト比較例（50室規模）

• 都心部：土地取得10億円、建設費40億円、計50億円
• 地方部：土地取得2億円、建設費15億円、計17億円

この差額33億円を、以下のような付加価値創出に活用：

• 温泉掘削、温浴施設の充実
• 広大な庭園、散策路の整備
• アート作品の展示空間
• ワインセラー、図書室などの趣味空間

温泉活用型（箱根・草津・別府など）

• 源泉かけ流しの大浴場、個室風呂
• 温泉療法医による入浴指導
• 湯治文化を現代的にアレンジしたプログラム

森林活用型（軽井沢・那須・蓼科など）

• 森林セラピー認定を受けた散策コース
• 園芸療法ガーデン
• 野鳥観察、山菜採りなどの自然体験

海洋活用型（湘南・伊豆・南房総など）

• タラソテラピー施設
• マリンスポーツプログラム
• 海の見える瞑想スペース

二拠点居住モデルの提案

• 月の半分は都心、半分は地方という柔軟な利用
• 都心の自宅売却相談から移住サポートまで一貫支援
• 地方自治体の移住支援制度との連携

地域コミュニティとの融合

• 地元住民も利用できるレストラン、カフェの併設
• 文化教室、セミナーの地域開放
• 地元農家と連携した農業体験プログラム

尊厳の確保

• 個人の意思決定を最大限尊重する運営方針
• プライバシーの完全保護
• 「入居者」ではなく「レジデント」としての扱い

自由の保証

• 外出・外泊の自由（届出不要）
• 来客の24時間受け入れ
• ペットとの同居可能
• 趣味活動への制限なし

常駐医療スタッフ体制

• 医師1名以上が24時間常駐（交代制）
• 看護師は入居者5名に対して1名配置
• 理学療法士、作業療法士も常勤

先進医療へのアクセス

• 遺伝子検査による個別化医療
• 再生医療、免疫療法などの選択肢
• セカンドオピニオン取得支援

緊急時対応の充実

• 施設内での初期治療が可能な医療設備
• ドクターヘリ発着場の整備
• 家族への迅速な連絡体制

ワンストップサービスの提供

• 税理士、弁護士との連携による相続対策
• 家族信託、遺言作成支援
• 不動産売却、資産組み換えアドバイス

次世代への橋渡し

• 家族会議のファシリテーション
• 相続人向けセミナーの開催
• デジタル資産の管理、承継サポート

診療所併設型のメリット・デメリット

メリット：

• 即時対応が可能
• 入居者の安心感が高い
• 診療報酬による追加収入

デメリット：

• 初期投資が大きい（約1億円）
• 医師確保の難しさ
• 運営管理の複雑化

訪問診療型のメリット・デメリット

メリット：

• 初期投資が少ない
• 複数の医療機関との連携が可能
• 運営の柔軟性

デメリット：

• 緊急時対応に課題
• 医療機関との調整負担
• 入居者の不安感

ハイブリッドモデルの提案

多くの成功事例では、看護師は24時間常駐させ、医師は訪問診療を基本としつつ、緊急時にはオンコール対応するハイブリッドモデルを採用しています。

効率的なシフト設計

• 日勤：入居者10名に対して看護師1名
• 準夜勤：入居者20名に対して看護師1名
• 深夜勤：入居者30名に対して看護師1名

看護師の業務範囲

• 日常的な健康観察、バイタルチェック
• 服薬管理、点滴管理
• 医師への状況報告、指示受け
• 家族への健康状態説明

モチベーション維持の工夫

• 病院勤務より高い給与設定（年収600万円〜）
• 継続教育プログラムの充実
• キャリアパスの明確化

救急指定病院との連携協定

• 5km圏内の救急指定病院と優先搬送協定
• 入居者情報の事前共有
• 定期的な合同訓練の実施

施設内での初期対応力向上

• AED、酸素吸入器などの設置
• 全スタッフへのBLS（一次救命処置）研修
• 救急救命士有資格者の配置

搬送判断の明確化

• 搬送基準のマニュアル化
• 医師との24時間連絡体制
• 家族への連絡フローの確立

職住近接の実現

• 敷地内または徒歩5分圏内に職員寮を整備
• 1LDK〜2LDKの快適な居住空間
• 家賃は市場価格の50%以下に設定

子育て支援の充実

• 24時間対応の事業所内保育所
• 学童保育機能も併設
• 病児保育にも対応

これらの施策により、他施設と比較して離職率を5%以下に抑えることが可能になります。

奨学金制度の創設

• 年間100万円×3年間の貸与
• 卒業後3年間勤務で返済免除
• 成績優秀者には追加支援

実習受け入れ体制

• 最新設備での実習機会提供
• 実習指導者の配置
• 実習生の意見を運営に反映

就職説明会での差別化

• 高級CCRC特有のホスピタリティ研修
• キャリアアップ支援制度
• 海外研修機会の提供

技能実習生・特定技能外国人の受け入れ

• フィリピン、ベトナム、インドネシアからの計画的受け入れ
• 日本語教育、介護技術研修の実施
• 文化理解プログラムの充実

定着率向上の取り組み

• 母国料理が食べられる食堂
• 宗教的配慮（礼拝室の設置など）
• 定期的な母国への一時帰国支援

サービス品質の維持

• 日本人スタッフとのペア体制
• 定期的な技術チェック
• 入居者からのフィードバック収集

土地取得・造成費：3億円

• 敷地面積10,000㎡（約3,000坪）
• 坪単価10万円で取得
• 造成・外構工事費含む

建設費：20億円

• 延床面積8,000㎡
• 坪単価200万円（高級仕様）
• 医療設備、厨房設備含む

設備・備品費：3億円

• 家具、什器、医療機器
• IT システム構築
• 厨房機器、車両など

開業準備費：2億円

• スタッフ採用、研修費
• 広告宣伝費
• 運転資金

予備費：2億円

• 工事遅延対策
• 想定外支出への対応

1. 強力な営業体制

• 富裕層向け金融機関との提携
• 高級住宅メーカーとの連携
• 会員制クラブでのセミナー開催

2. 既存入居者の満足度向上

• 定期的な満足度調査
• 改善要望への迅速な対応
• 口コミ紹介インセンティブ

3. 退去リスクの最小化

• 介護度上昇時の柔軟な対応
• 家族との密なコミュニケーション
• 看取りまでの一貫ケア

4. ブランディング戦略

• メディア露出の積極化
• 見学会、体験宿泊の実施
• 成功事例の積極的発信

1. 明確なターゲット設定

資産5億円以上の富裕層に特化し、彼らの価値観に合致したサービス設計を行うこと。中途半端な価格設定は、むしろ失敗の原因となります。

2. 立地の戦略的選択

都心型なら駅徒歩10分以内の高級住宅地、地方型なら豊かな自然環境と医療アクセスの両立。立地の選定が事業の成否を大きく左右します。

3. 医療・介護の質の担保

24時間看護体制は必須。医師は常駐または緊急時30分以内に到着できる体制。予防医療から看取りまでの一貫したケア体制の構築が不可欠です。

4. ホスピタリティの追求

スタッフ教育への継続的投資、コンシェルジュサービスの充実、個別ニーズへの柔軟な対応。「施設」ではなく「ホーム」としての温かさが差別化要因となります。

5. 財務的持続可能性

初期投資の回収期間は8〜10年を目標に設定。入居率90%以上を維持できる営業力とサービス品質。適切な価格設定と、それに見合う価値提供のバランスが重要です。